CFPの中で難易度が高い分野といわれる「不動産運用設計」
TUNE自身の体験談を交えながら攻略方法を伝授していきます！
不動産運用設計の攻略方法
まずは、試験概要から
不動産運用設計は、６科目の中でも比較的難しい分野だと思います。
試験得点は、６割越えていれば合格圏内、７割であれば安全ラインといったところです。
難易度は、金融＞ライフプランニング＞不動産運用設計＞相続＞タックス≒保険とリスクって感じですかね。
CFP試験は、毎年2回(6月と11月)実施されます。１回あたり第一日目と第二日目に分かれていますが、不動産運用設計は、第一日目の2時限目に予定されています。
試験時間は、120分(50問）で4者択一のマークシート方式です。
配点は1問2点の均一配点(100点満点)
また、直近の合格点(直近2019年11月)は60点となっています。
ポイントをおさえよう！
ポイント①「不動産運用設計」と「相続・事業継承設計」はセットで！
「不動産運用設計」を初めて受験する人は、「相続・事業継承設計」と同時に受けた方がいいと思います。理由は、土地の価格や借地権など、勉強する上で関連性のある項目が非常に多いからです。効率よく学習する上でおさえておきたいポイントです！
ポイント②基礎問題は落とさない！
CFPの試験は基礎知識(FP2級・AFPレベル)の習得が重要です。
不動産運用設計も例外ではなく、約3割強(50問中15問+α)は、この基礎知識を問う問題が出題されます。逆に言うと2級の知識をしっかり身につけるだけで、3割は得点できるということになります。
ポイント③法令や制度改正にアンテナを張る！
CFPは、その時代背景にあったグレードの高いコンサルが求められ為、常に最新の知識を蓄えておくことが重要なんですよね。
例えば、現在の日本の人口は減少している中で高齢者が増えている「超高齢社会」です。外国人のインバウンドが増え、土地の活用方法など国の政策は刻々と変化しています。CFP試験では、こうした最新の法令や時流にそった問題も頻出されます。
空き家の活性化、買換えの特例、二世帯住宅など、時限的な経過措置をとる制度はしっかりおさえましょう。
ポイント④計算問題はラッキーだと思え
「不動産運用設計」では、計算問題が約１５問出題されます。計算問題の解放パターンはほぼ決まっているので、解き方が分かれば必ず正解できる落としてはダメなところです。
ただし、一定の時間は要します。「解答時間をいかに短縮できるか、他問題との時間配分を考えれるか」がキーになります。時間の短縮化に繋がる電卓にも使い方にもテクニックがあります。
計算問題は１問５分以内、文章問題は１問１分以内での解答を目標にしましょう！
出題傾向
問題の出題傾向は以下です！
（１）法律や税金関係の問題（約35問）
民法、都市計画法、建築基準法、借地借家法、宅建業法など）
（２）不動産の有効活用（約15問)
論点としては主に以下７点
①不動産投資
⇒例：資用物件でインカムゲイン(家賃)やキャピタルゲイン(売却）におけるキャッシュフローを求める問題など
②不動産価格の評価
⇒例：等価交換（土地提供者とデベロッパーの出資比率に応じて所有）や不動産鑑定基準となる効用積数を使った計算問題など
③宅建業法（民法との違い）
④登記簿の読み取り（2級レベル）
⑤建蔽率・容積率
⑥不動産の売買契約上の注意点
⑦不動産の税金（約6問計算問題として出る）
効率良く得点するには？
試験では全５０問中、計算問題が１５問前後あります。
計算方法をマスターし短時間で確実に得点できるかがカギです！最低８割を目指しましょう！
解法パターンが掴めて慣れてくると、初めの頃より半分くらいのスピードで解けることが体感できるはずです。とにかくそのスピード感で正確を導けるようになるまで何回も問題を解きましょう！
その他不動産取引に関する法律や制度の問題（３５問前後）は、２級（ＡＦＰ）レベルの学習ができていれば得点できる問題も多いです。借地借家法、不動産の広告は２級よりも深堀した知識を問われますが、その他は基礎知識をおさえることが合格の近道になります。
特に税金関係やその特例に関わる問題では、それぞれのケース（不動産の取得時、保有時、貸付時、譲渡時）においてどうなるかマスターし、準備しておけば確実に得点を狙えます。
具体的な対策方法を３点教えるよ !!
CFP受験対策「精選過去問題集」を5回解く
とにかく問題集を解きまくりましょう。本当にこれにつきます。ハイ。
TUNE自身は5回解きました。1日の勉強時間は約2時間です。
１回目：10問／1日ペース。ほぼ勘です。ごく稀にFP2級レベルでも解ける問題が混じってるかなという印象。分からないところは、即解説を見ながらゆっくり理解していきました。
２回目：15問／1日ペース。1回目にこんな問題解いたっけ？（要は忘れている）と感じる問題の連続。でもかすかな記憶をベースに解ける問題も多少出てきます。
3回目：20問／1日ペース。ここでようやく正答率が50％くらいに。
4回目：25問／1日ペース。正答率が80％～90％に。
5回目：4回目に解いても間違った問題を中心に解く。⇒正答率90％以上が目標です！
4～5回問題を解くと回数を重ねる毎にスピードも上がって来ます。→重要ポイントです。
というのは、時間配分を上手く行い、短時間でどれだけ多く問題が解けるかがカギとなり、それが合否に直結するからです。
本試験は、2時間（50問）です。
このスピードに耐えれるように、4回目で解く25問／日はタイマーで1ｈ以内（本試験と同条件のスピード感)で実施しました。これで、本試験は慌てる事なく対応できました。
TUNEの場合、時間を計って分かったことは、計算問題に恐ろしく時間がかかってしまうことでした。なので本試験では、理解できていても解くのに時間がかかる問題は躊躇なく後回しにしました→「躊躇なく」というところがポイントで、これを瞬時に判断するには、日頃から繰り返し問題を解き慣れておく必要があります。
繰り返し問題を解くことは、理解・記憶の定着を図り正答率を上げるという目的以外に、本試験で理解できていても時間がかかる問題は後回しにして、ベストな時間配分で問題を解くための訓練という側面があるのです。
また、本試験の問題は過去に出題されている問題が多いです。新しい問題のパターンは、正答率が低いので見た瞬間に後回しにするということが躊躇なくできます。
あと一度解いた問題を忘れた頃に解くという方がたまにいらっしゃいますが、オススメできません。
忘れないウチに何回も解く事が基本です。
(例：不動産運用設計の問題集を１回解いたら、次タックスの問題集を解くなどはNGです。基本的に一科目を集中的に何回も解き直してスラスラできるようになってから(最低５回推奨）、次の科目を勉強するようにしてください）
・本試験では、①捨てる問題、②確実に点をとる問題を明確にして悩まない事。
⇒変なこだわりは捨てましょう。
・一科目を集中的に繰り返し問題を解く(他科目への浮気はしない）
勉強時間とかかる費用は？
ココではTUNEの過去実績も含めて、ご紹介するよ！
勉強時間
勉強時間は、100～120時間(2ヶ月強）くらいでした。
かかった費用
TUNEが「不動産運用設計」にかけた費用は、約１万円でした。
①教材代 ：3,545円(税抜き）
FPKオリジナル CFP受験対策「精選過去問題集」不動産運用設計
②試験費用：5,500円
【不動産運用設計】オススメのテキストはコレだ！
テキストは、これ一択ですね！
この問題集を徹底的にやりこむ（解きまくる）だけで、合格圏内に届きます。
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